Hériter d’un bien immobilier au Portugal : débloquer un dossier de succession

Vous avez hérité d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain au Portugal. Sur le papier, le bien est à vous. Dans les faits, rien n’avance : la banque refuse, le notaire réclame des documents que personne ne trouve, l’acheteur intéressé se lasse, et les mois passent.

Cette situation est beaucoup plus fréquente qu’on ne le croit. Nous traitons régulièrement des successions ouvertes depuis trois, cinq, parfois dix ans, sur des biens que personne n’arrive ni à vendre ni à régulariser.

La bonne nouvelle : dans la quasi-totalité des cas, le blocage a une cause identifiable et une solution. Cette page décrit les huit blocages que nous rencontrons le plus souvent, comment les reconnaître, et dans quel ordre les traiter.

Nous sommes une agence immobilière francophone licenciée AMI 16394, installée à Vila Nova de Gaia depuis 2017. Nous ne sommes ni avocats ni notaires : nous coordonnons les dossiers sur le terrain, avec un réseau de notaires, avocats et fiscalistes des deux pays, et nous menons le bien jusqu’à sa vente ou sa conservation.

Le blocage n°1 : la habilitação de herdeiros n’a jamais été faite

C’est de loin la cause la plus fréquente, et la plus mal comprise par les héritiers français.

La habilitação de herdeiros est l’acte portugais qui établit officiellement qui sont les héritiers. Tant qu’elle n’existe pas, la succession est gelée : impossible de mouvoir les comptes bancaires du défunt, impossible de vendre, d’hypothéquer ou d’enregistrer un bien immobilier à son nom, impossible de traiter avec les Finanças.

Beaucoup de familles françaises pensent que l’acte de notoriété établi par leur notaire en France suffit. Il ne suffit pas. Le notaire français n’a compétence que sur les biens situés en France ; c’est un acte portugais qui est requis pour un bien portugais.

Comment la faire. Trois voies existent : le cartório notarial, le Balcão das Heranças de l’Institut des registres et du notariat, ou l’Espaço Óbito. Le Balcão est généralement moins cher mais avec des délais de rendez-vous plus longs ; le notaire est plus rapide et plus coûteux.

Le point de vigilance. La procédure doit en principe être engagée dans les trois mois suivant le décès. Passé ce délai, elle reste possible — mais des amendes peuvent s’appliquer, et le délai de trois mois pour la déclaration de l’imposto do selo (Modelo 1) continue de courir en parallèle. Un retard prolongé génère amendes, intérêts et blocage complet.

Si les héritiers sont dispersés à l’étranger, chacun devra fournir son identification et son numéro fiscal portugais. C’est souvent là que le dossier s’enlise : un héritier injoignable, un autre qui ne comprend pas ce qu’on lui demande, un troisième qui ne répond plus. La coordination compte autant que la procédure.

Le blocage n°2 : les héritiers n’ont pas de NIF portugais

Chaque héritier doit disposer d’un NIF, le numéro d’identification fiscale portugais. Sans NIF, un héritier ne peut ni être enregistré comme propriétaire, ni signer une vente, ni être déclaré aux Finanças.

L’obtention est simple en soi. Elle devient compliquée quand les héritiers ne résident pas au Portugal : un non-résident hors Union européenne doit désigner un représentant fiscal, et les démarches à distance demandent des procurations traduites et souvent apostillées.

C’est un blocage bête, purement administratif, qui immobilise pourtant des dossiers entiers pendant des mois.

Le blocage n°3 : la licence d’utilisation est manquante

Celui-ci est le plus lourd de conséquences, et le plus souvent découvert trop tard — au moment où un acheteur se présente.

La licença de utilização atteste que le bâtiment est légalement habitable et conforme à l’usage déclaré. Sans elle, un bien peut être invendable, non finançable et non louable. Aucune banque ne financera un acheteur, et le notaire refusera souvent d’instrumenter.

Le cas typique : une maison de famille construite ou agrandie dans les années 1960 à 1980, jamais régularisée, transmise de génération en génération sans que personne ne s’en préoccupe — jusqu’à la vente.

La régularisation est souvent possible, via une demande auprès de la Câmara Municipal, avec relevé d’architecte et parfois travaux de mise en conformité. Elle est longue — comptez plusieurs mois — et son issue dépend de la commune et de l’ampleur de l’écart. Dans certains cas, notamment en zone protégée ou en cas de construction en infraction majeure, elle est impossible.

C’est le point qu’il faut vérifier avant de mettre un bien hérité en vente, jamais après avoir trouvé un acheteur.

Le blocage n°4 : la caderneta predial ne correspond pas à la réalité

La caderneta predial est la fiche fiscale du bien. Elle décrit une surface, un nombre de pièces, une typologie, une année de construction.

Quand la réalité ne correspond pas — véranda fermée, étage aménagé, dépendance construite, division en deux logements — l’écart bloque la vente. L’acheteur ne peut pas acquérir un bien qui n’existe pas tel qu’il est décrit, et sa banque le refusera.

La régularisation passe par une déclaration Modelo 1 de l’IMI auprès des Finanças, souvent accompagnée d’un relevé technique. Conséquence à anticiper : la mise à jour augmente la valor patrimonial tributário, donc l’IMI annuel.

Le blocage n°5 : le bien n’est pas enregistré au nom du défunt

Il arrive — plus souvent qu’on ne l’imagine dans le Portugal rural — que le bien soit encore inscrit au nom d’un grand-parent, voire d’un arrière-grand-parent. Une succession antérieure n’a jamais été réglée.

Vous héritez alors d’un bien que le défunt lui-même ne possédait pas officiellement. Il faut remonter la chaîne et régler les successions non traitées, une par une, avant de pouvoir toucher à la vôtre.

Ces dossiers sont les plus longs. Ils sont rarement impossibles, mais ils exigent des recherches d’état civil, parfois dans plusieurs pays, et l’identification d’héritiers qui s’ignorent.

Le blocage n°6 : l’indivision et le désaccord entre héritiers

Tant que la partilha n’est pas faite, le bien appartient à l’ensemble des héritiers en indivision. Une vente exige l’accord de tous.

Un seul héritier qui refuse, qui ne répond plus, ou qui vit à l’autre bout du monde suffit à immobiliser le bien. Et pendant ce temps, l’IMI court, la maison se dégrade, les charges s’accumulent.

Trois voies existent : le partage amiable au cartório ou au Balcão das Heranças si tout le monde s’accorde ; le rachat des parts par l’un des héritiers ; ou, en dernier recours, l’action en division judiciaire — longue et coûteuse.

Notre expérience est que la plupart des désaccords ne portent pas sur le principe de la vente, mais sur le prix. Une évaluation indépendante et documentée débloque souvent ce qui semblait figé.

Le blocage n°7 : des dettes fiscales attachées au bien

IMI impayé depuis plusieurs années, imposto do selo non déclaré, dettes de copropriété : ces arriérés suivent le bien et doivent être apurés avant la vente.

Sur une succession restée ouverte longtemps, le cumul peut représenter plusieurs milliers d’euros, majorations comprises. Il faut le chiffrer tôt, car cela change l’équation économique de l’opération — parfois au point de rendre la vente moins intéressante qu’une conservation temporaire.

Le blocage n°8 : la question de la loi applicable n’a pas été tranchée

Depuis le règlement européen sur les successions, la loi applicable est en principe celle de la dernière résidence habituelle du défunt — sauf s’il a expressément choisi sa loi nationale par testament.

Concrètement : un Français décédé au Portugal relève par défaut du droit portugais ; un Français décédé en France avec un bien au Portugal relève du droit français. Les conséquences diffèrent sensiblement, notamment sur la réserve héréditaire et la protection du conjoint survivant.

Le certificat successoral européen est l’outil qui permet de prouver sa qualité d’héritier dans un autre État membre. Délivré par le notaire compétent, il évite au notaire portugais de reconstituer lui-même la dévolution — à condition d’être traduit et présenté correctement.

Quand cette question n’a pas été tranchée en amont, chaque intervenant renvoie vers l’autre et le dossier tourne en rond.

La fiscalité : ce qui vous attend réellement

Une idée reçue tenace veut qu’il n’y ait « pas de droits de succession au Portugal ». C’est vrai en partie, et trompeur si l’on s’arrête là.

Côté portugais

Les héritiers en ligne directe — conjoint, enfants, parents — sont exonérés d’imposto do selo sur la transmission. Les autres bénéficiaires acquittent un droit de timbre de 10 %.

Attention : l’exonération ne dispense pas de la déclaration Modelo 1 de l’imposto do selo, à déposer dans les trois mois. C’est une obligation déclarative, pas seulement fiscale.

Côté français

C’est ici que se situe la vraie charge — mais elle obéit à une condition précise, souvent ignorée.

Pour que les biens situés à l’étranger soient imposés en France, l’héritier doit avoir été domicilié fiscalement en France pendant au moins six des dix années précédant le décès. C’est la règle dite « des six ans ». Si cette condition est remplie, les droits de succession français s’appliquent sur l’ensemble du patrimoine transmis, biens portugais compris.

Un héritier installé au Portugal ou ailleurs depuis plus de quatre ans échappe donc à l’imposition française sur les biens étrangers. C’est un point à vérifier précisément : il change entièrement l’équation fiscale d’une succession.

L’atténuation. Lorsque l’imposition française s’applique et qu’un impôt a été acquitté au Portugal sur les mêmes biens, ce montant s’impute sur l’impôt exigible en France, sur justificatifs remis au notaire. Cela ne supprime pas la double imposition mais en limite l’effet.

Le délai de déclaration est de douze mois lorsque le décès est survenu à l’étranger, contre six mois pour un décès en France. Le dépassement entraîne des pénalités.

Il n’existe pas de convention fiscale franco-portugaise couvrant les successions au sens général — l’accord de 1994 ne vise que les donations et legs à des personnes publiques. Le risque de double imposition doit donc être examiné dossier par dossier.

À la revente

La plus-value se calcule à partir de la valeur retenue lors de la succession — la valor patrimonial tributário — et non d’un prix d’achat. Cette base est souvent basse, ce qui gonfle mécaniquement la plus-value imposable.

Précisions utiles : la date d’acquisition retenue est celle du décès, et non celle du partage. Un coefficient de dévaluation monétaire réévalue la base d’acquisition en fonction de l’inflation dès lors que le bien est détenu depuis plus de vingt-quatre mois — il réduit donc la plus-value imposable.

Sont déductibles les frais liés à l’acquisition et à la vente, ainsi que les travaux de valorisation réalisés dans les douze dernières années — à condition de disposer de factures établies au nom et au NIF du propriétaire. Les meubles, l’électroménager et l’entretien courant ne le sont pas. Conservez tout : l’administration fiscale portugaise peut réclamer les justificatifs plusieurs années après.

Le taux applicable aux non-résidents évolue actuellement. Le régime historique — taux forfaitaire sur la totalité du gain — s’est rapproché de celui des résidents, avec une imposition portant sur la moitié de la plus-value au barème progressif. Les sources divergent encore sur l’application exacte selon les situations. C’est un point à faire vérifier pour votre cas précis avant de fixer un prix de vente.

Dans quel ordre traiter votre dossier

L’erreur la plus fréquente est de commencer par chercher un acheteur. Voici l’ordre qui fonctionne.

1. Établir la situation juridique du bien. Certidão de registo predial et caderneta predial : à quel nom est-il inscrit, que décrit-il exactement ?
2. Vérifier l’existence de la licence d’utilisation. Avant tout le reste. C’est ce point qui décide si le bien est vendable.
3. Trancher la loi applicable et réunir les actes : habilitação de herdeiros, certificat successoral européen si nécessaire.
4. Obtenir les NIF de tous les héritiers.
5. Chiffrer le passif : IMI en retard, imposto do selo, charges de copropriété, éventuelles hypothèques.
6. Régulariser ce qui doit l’être — licence, caderneta, successions antérieures.
7. Faire évaluer le bien sur la base de transactions réelles, pas d’estimations en ligne.
8. Décider : vendre, conserver, louer. Cette décision se prend avec les chiffres, pas avant.

Un dossier simple, sans régularisation, se boucle en quelques mois. Un dossier avec licence manquante et succession antérieure non réglée peut demander deux à quatre ans. Nous préférons vous le dire d’emblée plutôt que de vous laisser espérer un calendrier irréaliste.

Notre rôle, et ses limites

Soyons précis sur ce que nous faisons — et sur ce que nous ne faisons pas.

Nous ne sommes ni avocats ni notaires. Nous ne rédigeons pas d’actes et ne délivrons pas de conseil juridique. Les actes sont établis par les professionnels compétents, en France comme au Portugal.

Ce que nous apportons, c’est la coordination sur le terrain :

• L’état des lieux complet du bien et de sa situation administrative
• Le lien avec les Câmaras Municipales, les Finanças, les conservatórias — en portugais, sur place
• La coordination entre le notaire français et le notaire portugais, qui souvent ne se parlent pas
• Le pilotage des régularisations : architecte, relevés, dossiers municipaux
• L’évaluation du bien à partir des transactions réellement signées
• La commercialisation et la vente, avec notre licence AMI 16394
• Un interlocuteur unique, en français, du début à la fin

La plupart des héritiers que nous accompagnons ne parlent pas portugais, vivent à plus de mille kilomètres et n’ont ni le temps ni les moyens de faire les allers-retours qu’exige une administration locale. C’est exactement le vide que nous comblons.

Un dossier réel, sur quatre ans

Nous avons documenté l’un de ces dossiers de bout en bout : un appel d’un notaire français pour un bien « simple » à vendre, qui s’est transformé en quatre années de régularisation.

→ Lire le récit complet de ce dossier

Nos honoraires

L’accompagnement d’une succession franco-portugaise est établi sur devis, après examen de votre situation. Chaque dossier diffère : nombre d’héritiers, pays concernés, état du bien, documents manquants, régularisations à mener.

Nous établissons le devis une fois le périmètre réel identifié — pas avant. Si votre dossier ne nécessite pas notre intervention, nous vous le dirons.

En cas de vente du bien, notre commission d’agence est de 5 % HT.

Faire le point sur votre dossier

Si votre succession est bloquée, la première étape utile est de déterminer où exactement elle est bloquée. C’est souvent plus simple qu’il n’y paraît, et parfois plus grave — dans les deux cas, mieux vaut le savoir.

Nous répondons en français, depuis Vila Nova de Gaia.

Nous exposer votre situation · contact@apinvest.pt · +351 960 243 990

Gavroche Lda — AP Invest · AMI 16394 · NIF 515002127 · Av. da Beira-Mar n° 2349, Apart 1/3A, Canidelo, 4400-382 Vila Nova de Gaia

Cette page a une vocation d’information générale et ne constitue ni un conseil juridique ni un conseil fiscal. Les règles applicables évoluent et chaque succession appelle un examen individuel avec les professionnels compétents. Informations à jour d’août 2026.