Faut-il un notaire franco-portugais pour une succession ?

Réponse courte : non, parce qu’il n’existe pas. Un notaire est nommé par un État et n’a de pouvoir que dans cet État. Un notaire français ne peut pas établir l’acte qui transmet une maison située au Portugal ; un notaire portugais ne peut pas régler la succession française. Une succession franco-portugaise se règle donc avec deux professionnels, un dans chaque pays, et quelqu’un pour faire le lien entre eux. C’est ce lien qui manque dans la plupart des dossiers bloqués que nous voyons.

Cet article explique qui fait quoi, dans quel ordre, avec quels documents et quels délais — pour un Français décédé avec un bien au Portugal, ou un Français vivant au Portugal.

Pourquoi vous cherchez un « notaire franco-portugais »

Parce que vous avez compris, souvent après plusieurs mois, que votre notaire en France ne pouvait pas « faire le Portugal », et que le notaire portugais qu’on vous a indiqué ne répond pas en français — ou ne répond plus du tout. Vous cherchez une personne qui parle les deux langues et connaisse les deux droits.

Cette personne existe sous deux formes : un notaire bilingue (il y en a, dans les deux pays), ou un coordinateur qui fait travailler ensemble un notaire français et un notaire portugais. Dans les deux cas, il y aura toujours deux actes, un par pays. La question n’est donc pas « quel notaire », mais « qui pilote ».

Ce que fait le notaire français

Le notaire français règle la succession selon la loi applicable et la fiscalité française :

• L’acte de notoriété, qui établit qui sont les héritiers.
• La déclaration de succession auprès de l’administration fiscale française. Le délai est de six mois pour un décès en France, de douze mois pour un décès survenu à l’étranger. Les biens portugais y figurent si l’héritier a été domicilié fiscalement en France au moins six des dix années précédant le décès.
• Le certificat successoral européen (CSE), s’il est utile : ce document, créé par le règlement européen n° 650/2012, prouve la qualité d’héritier dans tous les États membres sans autre formalité. Il est délivré par le notaire en France, sa copie est valable six mois, et il ne concerne que les successions ouvertes depuis le 17 août 2015.

Ce que le notaire français ne peut pas faire : transmettre le bien portugais. L’acte de notoriété français n’est pas reconnu comme titre par le registre foncier portugais. C’est le malentendu le plus fréquent, et il coûte en moyenne plusieurs mois.

Ce que fait le notaire portugais — ou le Balcão das Heranças

Avant de décrire les démarches, une précision qui évite beaucoup de malentendus côté français. Le notaire portugais n’a pas le même rôle que le notaire français. En France, le notaire instruit la succession : il réunit les pièces, interroge les héritiers, construit le dossier. Au Portugal, le notaire authentifie et enregistre des actes à partir d’un dossier qui lui est apporté complet et conforme ; il n’est pas chargé de le constituer. Le travail en amont — identifier les héritiers et leurs pièces d’état civil, obtenir les NIF, faire traduire les documents français, vérifier la caderneta et la certidão du bien, préparer la déclaration fiscale, représenter le cabeça-de-casal par procuration quand il vit à l’étranger — est en pratique assuré par un avocat ou un solicitador. Un dossier présenté au notaire incomplet ne sera pas « complété » : il sera renvoyé. C’est l’une des raisons pour lesquelles un héritier français qui s’adresse directement à un notaire portugais a souvent l’impression que « rien n’avance ».

Trois démarches sont ensuite incontournables pour un bien immobilier :

1. La habilitação de herdeiros. C’est l’acte qui identifie officiellement les héritiers au Portugal. Sans elle, rien ne bouge : ni vente, ni enregistrement, ni compte bancaire. Elle peut être établie par un cartório notarial, ou par le Balcão das Heranças de l’Institut des registres et du notariat (IRN), dont les tarifs sont publics : 150 € pour la habilitação seule, 375 € avec l’enregistrement des biens, 425 € avec le partage et l’enregistrement, plus quelques dizaines d’euros de consultations de bases de données. Le Balcão regroupe en un rendez-vous la habilitação, l’enregistrement, le partage et la déclaration fiscale. Le notaire est généralement plus rapide, à honoraires libres.

Chaque héritier doit disposer d’un NIF (numéro fiscal portugais). Si la loi applicable est la loi française, il faut fournir un document qui le prouve — c’est précisément le rôle du certificat successoral européen.

2. La déclaration Modelo 1 de l’imposto do selo, à déposer avant la fin du troisième mois suivant le décès, par le cabeça-de-casal. Le conjoint, les descendants et les ascendants sont exonérés d’impôt, mais pas de déclaration. Les autres héritiers paient 10 %.

3. L’inscription au registre foncier (registo predial), dans les deux mois suivant la habilitação ou le partage (article 8.º-C du Código do Registo Predial). Au-delà, l’émolument est doublé.

Le certificat successoral européen : utile, pas magique

Le CSE évite au notaire portugais de reconstituer lui-même la dévolution selon le droit français. Le règlement prévoit qu’il constitue un document valable pour l’inscription dans le registre d’un autre État membre, mais les conditions d’inscription restent celles de la loi portugaise. Concrètement, il doit être traduit et présenté avec les pièces portugaises habituelles, et il ne dispense ni du NIF, ni de la déclaration Modelo 1, ni du délai d’enregistrement.

Autre simplification à connaître : depuis le 16 février 2019, le règlement (UE) 2016/1191 supprime l’apostille entre États membres pour les actes d’état civil (décès, naissance, mariage) et permet d’y joindre un formulaire multilingue pour éviter une traduction. Beaucoup de dossiers s’enlisent encore dans des demandes d’apostille devenues inutiles.

Qui pilote : la vraie question

Un dossier franco-portugais ne se bloque presque jamais sur le droit. Il se bloque sur la coordination : le notaire français attend une pièce portugaise, le notaire portugais attend une pièce française, et personne n’est chargé de faire circuler l’information dans les deux langues. Un héritier injoignable, un NIF manquant, une caderneta qui ne correspond pas à la maison : chaque détail arrête tout, et les mois passent.

Option	Pour qui	Limite
Un notaire bilingue dans l’un des deux pays	Dossier simple, un seul bien, héritiers d’accord	Il reste compétent dans un seul pays ; l’autre acte se fait ailleurs
Un avocat ou solicitador portugais	Préparation du dossier, procuration, représentation du cabeça-de-casal	Compétent au Portugal seulement ; la coordination avec le notaire français et la régularisation du bien restent à organiser
L’héritier coordonne lui-même	Héritier disponible, parlant portugais, pouvant se déplacer	Rare en pratique ; c’est le scénario des dossiers ouverts depuis des années
Un coordinateur sur place	Héritiers en France, bien à régulariser, plusieurs intervenants	Choisir quelqu’un qui connaît les deux administrations, pas seulement les deux langues

Pour trouver un notaire par langue parlée, l’Annuaire européen des notaires (annuaire-des-notaires.eu), financé par les institutions européennes, permet une recherche par pays et par langue parmi les 40 000 notaires de l’Union.

Ce que nous faisons, et ne faisons pas

AP Invest n’est ni un office notarial ni un cabinet d’avocats. Nous ne rédigeons pas d’actes. Le volet juridique portugais est traité par l’avocat avec lequel nous travaillons ; notre rôle est de faire que son dossier arrive complet, que le notaire français et lui disposent des mêmes pièces au même moment, et que le bien lui-même — licence, caderneta, registre — soit en état d’être transmis. Concrètement : état des lieux du bien et de sa situation administrative, lien avec les Finanças, les conservatórias et la Câmara Municipal, en portugais et sur place ; circulation des pièces entre les professionnels des deux pays ; régularisation ; puis vente ou conservation du bien. Un dossier simple se boucle en quelques mois ; un dossier avec régularisation peut demander deux à quatre ans. Notre méthode, nos honoraires et les huit blocages les plus fréquents sont détaillés sur notre page Hériter d’un bien immobilier au Portugal.

→ Votre dossier n’avance plus : pourquoi, et comment le relancer
→ Droits de succession : ce que la France réclame sur un bien portugais

Questions fréquentes

Un notaire français peut-il vendre ma maison au Portugal ?

Non. La vente d’un immeuble situé au Portugal se fait par un acte portugais (escritura), devant un notaire portugais ou au Balcão, après que les héritiers ont été identifiés par une habilitação de herdeiros et que le bien a été inscrit à leur nom au registre foncier.

L’acte de notoriété français suffit-il au Portugal ?

Non. Il n’est pas reconnu comme titre par le registre foncier portugais. Il faut soit une habilitação de herdeiros portugaise, soit un certificat successoral européen délivré par le notaire français, traduit et accompagné des pièces portugaises.

Pourquoi mon notaire portugais ne fait-il rien avancer ?

Parce que ce n’est pas son rôle. Au Portugal, le notaire authentifie un acte à partir d’un dossier complet et conforme ; il ne le constitue pas. Si les pièces manquent — NIF d’un héritier, traduction, certificat successoral, caderneta à jour — le dossier reste en attente. La préparation relève d’un avocat ou d’un solicitador, et la coordination avec la France de la personne qui pilote l’ensemble.

Combien coûte la habilitação de herdeiros ?

Au Balcão das Heranças de l’IRN : 150 € seule, 375 € avec l’enregistrement des biens, 425 € avec partage et enregistrement, hors consultations de bases de données et hors imposto do selo éventuel. Chez un notaire portugais, les honoraires sont libres.

Quel est le délai à respecter après le décès au Portugal ?

La déclaration Modelo 1 de l’imposto do selo doit être déposée avant la fin du troisième mois suivant le décès, même lorsque les héritiers sont exonérés. L’inscription au registre foncier doit ensuite intervenir dans les deux mois suivant la habilitação ou le partage.

Faut-il faire apostiller l’acte de décès français ?

Non, plus depuis le 16 février 2019 : le règlement (UE) 2016/1191 dispense d’apostille les actes d’état civil entre États membres et prévoit un formulaire multilingue pour éviter la traduction.

Puis-je tout faire depuis la France ?

En grande partie, par procuration : le Balcão das Heranças accepte un mandataire pour le cabeça-de-casal, et un co-héritier, un avocat ou un solicitador installé au Portugal peut se présenter à votre place. Il faut en revanche un NIF pour chaque héritier, et un représentant fiscal pour les héritiers résidant hors de l’Union européenne.

Quelle loi s’applique à la succession ?

Par défaut, celle de la dernière résidence habituelle du défunt (article 21 du règlement 650/2012), sauf choix de la loi nationale par testament (article 22). Un Français décédé en France avec une maison au Portugal relève du droit français ; un Français décédé au Portugal relève du droit portugais, sauf choix contraire. La fiscalité, elle, suit d’autres règles dans chaque pays.

Sources

• Règlement (UE) n° 650/2012 du 4 juillet 2012 (articles 21, 22, 62 à 69)
• Règlement (UE) 2016/1191 — portail e-Justice européen, « Documents publics »
• Chambre des notaires de Paris — « Succession internationale : l’utilité du certificat successoral européen »
• Justiça.gov.pt — Balcão das Heranças (services et tarifs) ; gov.pt — « Fazer a habilitação de herdeiros »
• Portal das Finanças — questions fréquentes imposto do selo (délai de la participação Modelo 1)
• Código do Registo Predial, articles 8.º-C et 8.º-D
• Notaires de France — « L’Annuaire européen des notaires »

Informations à jour d’octobre 2026. Cet article a une vocation d’information générale et ne constitue ni un conseil juridique ni un conseil fiscal. Chaque succession appelle un examen individuel avec les professionnels compétents des deux pays.