Achat sur plan au Portugal : pourquoi les acheteurs n’attendent plus !

Une tendance de fond qui redéfinit le marché

L’immobilier portugais vit une mutation profonde. Depuis quelques années, et plus encore en 2025-2026, l’achat sur plan ou VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) s’impose comme la stratégie d’acquisition privilégiée dans les zones les plus tendues du pays : Lisbonne, Cascais, Oeiras, Porto et l’Algarve.

Selon les données d’idealista, les programmes en cours de construction génèrent désormais davantage de demandes de renseignements que les biens déjà achevés dans ces secteurs. Le signal est clair : sur un marché où l’offre disponible est structurellement insuffisante, les acheteurs avertis ne peuvent plus se permettre d’attendre.

---

Un marché sous tension : les chiffres qui expliquent tout

Pour comprendre l’engouement pour le sur-plan, il faut d’abord mesurer la pression qui s’exerce sur le marché résidentiel portugais.

Selon l’INE (Institut National de la Statistique portugais), les prix des logements ont progressé de 17,7 % en rythme annuel au troisième trimestre 2025 un record historique depuis la création des séries statistiques. L’agence de notation Fitch anticipe une nouvelle hausse de 15 % en 2026, après une année 2025 déjà exceptionnelle.

Le Portugal est aujourd’hui le deuxième pays de l’UE en termes de hausse des prix depuis 2020 (+24,1 %), juste derrière la Grèce. Plus de 42 000 logements ont été vendus au printemps 2025, pour un montant dépassant les 10 milliards d’euros sur le seul trimestre.

Dans ce contexte de pénurie et de hausse continue, s’engager tôt sur un programme en cours de construction n’est plus une prise de risque c’est souvent la seule façon d’accéder à un logement neuf dans un emplacement de choix.

---

Les 5 raisons qui poussent les acheteurs vers le sur-plan

1. Un prix d’entrée plus avantageux

L’achat aux premières phases d’un programme permet généralement de bénéficier de prix inférieurs à ceux pratiqués à la livraison. Dans un marché en hausse de 15 à 18 % par an, cette décote peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros sur la valeur finale du bien. Certains promoteurs proposent même des conditions préférentielles aux tout premiers acheteurs lors du lancement commercial.

2. L’accès à des biens introuvables ailleurs

Dans les quartiers les plus recherchés de Porto, Lisbonne ou de l’Algarve, le stock de logements neufs disponibles immédiatement est quasi inexistant. Les programmes sur plan constituent souvent la seule porte d’entrée vers un bien neuf, bien situé, répondant aux standards contemporains d’efficacité énergétique et de design.

3. La personnalisation du logement

Acheter en cours de construction, c’est aussi la possibilité d’influer sur les finitions, les matériaux, parfois les aménagements intérieurs. Certains promoteurs autorisent des modifications de plan à condition d’intervenir suffisamment tôt dans le processus.

4. Un échelonnement des paiements favorable à la trésorerie

Contrairement à l’achat d’un bien achevé, le règlement d’un bien sur plan s’effectue par tranches successives liées à l’avancement des travaux : à la signature du CPCV (compromis), aux fondations, à la mise hors d’eau, puis à la livraison. Cette progressivité permet d’optimiser le financement et de limiter les intérêts d’emprunt aux sommes effectivement débloquées.

5. Des normes techniques et énergétiques supérieures

Un logement neuf répond aux dernières réglementations en matière d’isolation thermique et phonique, de performance énergétique et de sécurité. Aucun travaux de rénovation à prévoir dans les 10 à 15 premières années un avantage considérable tant pour la résidence principale que pour l’investissement locatif.

---

Le cadre fiscal 2026 : des mesures qui renforcent l’attractivité du neuf

Le gouvernement portugais a introduit, dans le cadre du Pacote Habitação 2026 (Lei n.º 73-A/2025), plusieurs mesures fiscales qui impactent directement la rentabilité des acquisitions dans le neuf :

TVA réduite à 6 % sur la construction
Applicable aux projets déposés entre septembre 2025 et décembre 2029, cette réduction spectaculaire (contre 23 % auparavant) concerne les logements neufs d’une valeur inférieure à 660 982 € destinés à l’habitation principale, ainsi que les programmes destinés à la location à des loyers inférieurs à 2 300 €/mois. Pour les promoteurs, c’est une réforme structurelle qui devrait progressivement fluidifier l’offre et améliorer les marges de construction, avec des effets visibles sur le marché à partir de 2027.

IMT à taux forfaitaire de 7,5 % pour les non-résidents
Le paquet législatif « Construir Portugal », adopté par le Parlement en février 2026, instaure un taux unique d’IMT de 7,5 % pour tous les acheteurs non-résidents fiscaux portugais, quelle que soit la valeur du bien. Cette mesure, qui vise à freiner la spéculation étrangère, augmente significativement le coût d’acquisition pour les investisseurs internationaux d’où l’importance, pour les acheteurs français souhaitant s’installer au Portugal, de bien anticiper leur stratégie de résidence fiscale.

Des exceptions importantes à connaître
Plusieurs dispositifs permettent d’atténuer cet IMT majoré : établissement de la résidence fiscale dans les 24 mois suivant l’achat, affectation du bien au marché locatif longue durée, exonérations dans les zones de réhabilitation urbaine (ARU). La structuration de l’opération en amont est déterminante.

---

Les points de vigilance avant de signer

L’achat sur plan requiert une analyse rigoureuse, car l’acquéreur s’engage sur un bien qui n’existe qu’à l’état de plans et de maquettes. Voici les points incontournables à vérifier :

La solidité du promoteur
Ancienneté, projets livrés, réputation sur le marché, capacité financière : la confiance dans le porteur du projet est le premier critère de sécurité.

Les autorisations administratives
Le permis de construire doit être accordé ou sur le point de l’être. Un projet commercialisé sans permis validé porte un risque de retard voire d’annulation.

Le CPCV (contrat promesse de vente)
Ce document est la pièce centrale de l’opération. Il doit préciser la date limite de signature de l’acte authentique, les conditions suspensives, les modalités d’appel de fonds, les clauses de résiliation et les pénalités en cas de retard de livraison. Une lecture juridique attentive, par un avocat maîtrisant le droit immobilier portugais, est indispensable.

Les garanties contractuelles
Vérifiez l’existence de garanties d’achèvement et de remboursement. Contrairement à la France où ces garanties sont légalement imposées, le cadre portugais requiert une vigilance accrue lors de la négociation contractuelle.

Les délais de livraison
Les projets de construction s’échelonnent généralement sur 18 à 36 mois. Prévoyez une marge sur vos projections financières et locatives, et faites inscrire des pénalités contractuelles en cas de dépassement.

---

Porto et Vila Nova de Gaia : des marchés particulièrement actifs

La région du Grand Porto illustre parfaitement cette dynamique. L’offre de logements neufs disponibles immédiatement y est limitée, tandis que la demande portée par des actifs locaux, des expatriés et des investisseurs français, belges et suisses reste soutenue.

Les programmes sur plan dans les quartiers en transformation (Bonfim, Paranhos, Campanhã côté Porto ; Canidelo, Mafamude, Afurada côté Gaia) attirent une clientèle qui combine recherche de qualité de vie et logique patrimoniale. Les prix d’entrée sur plan y restent encore accessibles comparés à Lisbonne, avec un potentiel de valorisation significatif sur 3 à 5 ans.

---

L’accompagnement AP Invest : de la sélection à la signature

Chez AP Invest, nous accompagnons nos clients francophones — résidents, expatriés ou investisseurs depuis la France, la Belgique ou la Suisse à chaque étape d’une acquisition sur plan au Portugal :

• Identification des programmes correspondant à votre profil et vos objectifs
• Analyse de la fiabilité du promoteur et de l’avancement des autorisations
• Audit du CPCV en coordination avec notre réseau d’avocats partenaires
• Structuration fiscale de l’opération (résidence fiscale, IFICI, convention franco-portugaise, optimisation de l’IMT)
• Suivi de chantier et accompagnement jusqu’à l’acte notarial

Le marché immobilier portugais offre encore des opportunités réelles mais elles se capturent en amont, pas en attente.

---

Vous envisagez un achat sur plan au Portugal ?
Contactez-nous pour un premier échange sans engagement : apinvest.pt | AMI 16394

Article rédigé par Anthony Puydebois, fondateur d’AP Invest – Gavroche Lda (AMI 16394). Les informations fiscales contenues dans cet article reflètent la législation portugaise en vigueur à la date de publication (juin 2026) et sont susceptibles d’évoluer. Elles ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé.