Fiscalité immobilière Portugal 2026 : 7 mesures qui peuvent changer la valeur de votre bien

Depuis le printemps 2026, la fiscalité immobilière au Portugal a connu l’un des bouleversements les plus importants de ces dernières années. Le Decreto-Lei n° 97/2026, publié le 20 mai 2026 et entré en vigueur de façon échelonnée jusqu’en septembre 2026, modifie en profondeur l’IRS, la TVA, l’IMT et le régime du bail locatif.

Pour un propriétaire francophone français, belge ou suisse détenant un bien à Porto, Gaia, dans l’Algarve ou ailleurs au Portugal, la question n’est pas seulement « combien vaut mon bien aujourd’hui ? ». Elle est aussi : ces nouvelles règles rendent-elles mon bien plus ou moins attractif pour les acheteurs et investisseurs ?

Voici 7 changements concrets de la fiscalité immobilière au Portugal en 2026, illustrés par des cas pratiques.

1. Exonération de la plus-value en cas de réinvestissement locatif

Jean-Pierre, 58 ans, propriétaire français près de Porto

Jean-Pierre a acheté un appartement en 2016 pour 220 000 €. Il vient de recevoir une offre à 320 000 €, mais hésitait à vendre par crainte de voir une partie importante des 100 000 € de plus-value absorbée par l’impôt.

Ce qui change : les plus-values réalisées entre 2026 et 2029 peuvent être exonérées d’IRS si le produit de la vente est réinvesti, dans un délai de 24 mois avant à 36 mois après la cession, dans un bien destiné à la location à loyer modéré (jusqu’à 2 300 €/mois).

Ce que cela peut représenter : sur une plus-value de 100 000 €, l’écart fiscal peut se chiffrer en plusieurs dizaines de milliers d’euros conservés dans le patrimoine du vendeur.

Pour vous : si vous envisagiez de vendre sans vous presser, ce nouveau cadre peut changer le calendrier optimal de votre opération.

2. L’IRS sur les loyers modérés ramené à 10 %

Brigitte, 67 ans, propriétaire belge à Vila Nova de Gaia

Brigitte loue un appartement 1 000 €/mois, soit environ 12 000 € de revenus locatifs annuels. Une partie significative de ce revenu était absorbée par l’impôt, qui pouvait grimper jusqu’à 28 %.

Ce qui change : les revenus locatifs issus de contrats à loyer modéré (jusqu’à 2 300 €/mois, durée minimale de 3 ans) bénéficient désormais d’un taux d’IRS réduit à 10 %, applicable jusqu’à fin 2029.

Ce que cela peut représenter : sur plusieurs années, l’écart entre 28 % et 10 % d’imposition peut représenter plusieurs milliers d’euros supplémentaires nets.

Pour vous : une meilleure rentabilité nette peut attirer davantage d’investisseurs locatifs vers votre secteur, et donc soutenir la valeur des biens comparables au vôtre.

3. Une déduction de loyer plus élevée pour les locataires

Marc, 46 ans, propriétaire français à Porto

Marc loue un appartement à une famille portugaise qui, comme beaucoup, peine à absorber le coût du logement.

Ce qui change : le plafond de déduction des loyers à l’IRS des locataires passe de 800 € à 900 € en 2026, puis à 1 000 € en 2027 (taux de déduction maintenu à 15 %).

Ce que cela peut représenter : une famille payant 900 €/mois de loyer pourra récupérer davantage au moment de sa déclaration d’IRS.

Pour vous : un pouvoir d’achat locatif renforcé peut élargir le bassin de locataires solvables intéressés par votre bien, et donc soutenir la demande.

4. TVA réduite à 6 % sur la construction et la réhabilitation

Hélène et Antoine, 55 et 57 ans, couple suisse, bien hérité dans la région de Porto

Hélène et Antoine ont hérité d’un immeuble ancien. Le devis de rénovation s’élève à 400 000 €, dont une part très significative correspondait à la TVA au taux normal de 23 %.

Ce qui change : pour les travaux de construction ou réhabilitation engagés entre le 25 septembre 2025 et le 31 décembre 2029, destinés à la vente (jusqu’à 660 982 €) ou à la location à loyer modéré (jusqu’à 2 300 €/mois), le taux de TVA tombe à 6 % au lieu de 23 %.

Ce que cela peut représenter : sur un investissement de 400 000 €, l’écart de TVA peut représenter une économie supérieure à 60 000 €.

Pour vous : les immeubles anciens ou les biens à réhabiliter au Portugal deviennent mécaniquement plus attractifs pour les investisseurs, ce qui peut redéfinir la concurrence sur ce segment.

5. Remboursement partiel de la TVA pour l’autoconstruction

Pierre, 41 ans, propriétaire français, projet de construction

Pierre a acheté un terrain pour 80 000 € et prévoit d’y construire sa résidence principale pour un budget de 350 000 €, sachant qu’une partie importante de cette somme correspond à de la TVA habituellement non récupérable.

Ce qui change : un régime de restitution partielle de la TVA permet aux particuliers de récupérer la différence entre le taux normal (23 %) et le taux réduit (6 %) sur leur habitation propre et permanente. Les demandes pour 2026 pourront être déposées sur le Portail des Finances à partir du 1ᵉʳ octobre 2026, et le dispositif court jusqu’au 31 décembre 2032.

Ce que cela peut représenter : la construction d’une maison peut devenir nettement plus compétitive financièrement.

Pour vous : certains acheteurs pourraient désormais comparer plus sérieusement l’achat de votre bien existant à une construction neuve.

6. Exonération fiscale sur le logement à loyer accessible (RSAA)

Sophie, 54 ans, propriétaire française, bien vacant près de Braga

Sophie hésitait entre vendre son appartement vide ou le mettre en location à loyer accessible, les avantages fiscaux existants ne justifiant pas pleinement ce choix.

Ce qui change : le nouveau Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), en vigueur depuis le 1ᵉʳ septembre 2026, remplace l’ancien dispositif. Pour un loyer ne dépassant pas 80 % du loyer médian au m² de la commune, et une durée minimale de 3 ans, le propriétaire bénéficie d’une exonération totale d’IRS et d’IRC sur les revenus locatifs concernés.

Ce que cela peut représenter : sur un loyer de 1 000 €/mois, l’exonération totale peut représenter plusieurs milliers d’euros supplémentaires cumulés chaque année.

Pour vous : certains propriétaires pourraient préférer louer plutôt que vendre, ce qui peut réduire l’offre de biens à vendre dans certaines zones — et donc soutenir les prix.

7. Une possible récupération partielle de l’IMT pour les acheteurs non-résidents

Anna et Michael, 56 et 59 ans, couple américain

Anna et Michael cherchaient à acheter une maison au Portugal pour 450 000 €. Au-delà du prix, ils devaient supporter environ 25 000 € d’IMT et d’Imposto do Selo.

Ce qui change : depuis le 1ᵉʳ septembre 2026, les non-résidents fiscaux paient un taux fixe d’IMT de 7,5 % sur l’achat d’un bien d’habitation. Cette majoration ne s’applique toutefois pas — ou peut être remboursée a posteriori par l’Autorité fiscale — si l’acheteur devient résident fiscal portugais dans les deux ans suivant l’achat, ou s’il met le bien en location à loyer modéré (jusqu’à 2 300 €/mois) dans les 6 mois suivant l’acquisition, en le maintenant loué au moins 36 mois sur les 5 premières années.

Ce que cela peut représenter : selon le profil de l’acheteur et la valeur du bien, l’écart avec le taux progressif classique peut être significatif, dans un sens ou dans l’autre.

Pour vous : ce nouveau cadre peut influencer la stratégie d’achat des investisseurs étrangers — et donc le profil et le nombre d’acheteurs potentiels pour votre bien.

Que peuvent représenter ces 7 mesures pour votre bien ?

Selon la localisation, la typologie et le profil des acheteurs de votre secteur, ces mesures peuvent :

• augmenter la demande pour votre bien
• attirer de nouveaux profils d’investisseurs
• créer une concurrence accrue entre acheteurs
• modifier la stratégie de vente la plus pertinente
• influencer le prix que vous pourrez réellement obtenir

Beaucoup de propriétaires continuent de se poser trois questions : combien ai-je payé ce bien ? combien voudrais-je en obtenir ? combien vaut-il aujourd’hui ?

Une quatrième question mérite désormais autant d’attention : comment évolue le profil des acheteurs de mon bien, à la lumière de cette nouvelle fiscalité ?

Votre bien peut-il bénéficier de ces changements ?

La fiscalité immobilière du Portugal en 2026 redessine les équilibres entre vente, location et réhabilitation — avec des effets différents selon chaque situation patrimoniale, et plusieurs échéances encore à venir entre 2026 et 2029.

Chez AP Invest, nous accompagnons les propriétaires et investisseurs francophones — français, belges et suisses — dans l’analyse de leur patrimoine immobilier au Portugal : valeur réelle du bien, profil des acheteurs les plus probables, meilleure stratégie de vente ou de location, et optimisation fiscale franco-portugaise.

Si vous souhaitez comprendre comment ces mesures peuvent influencer la vente, la location ou la valorisation de votre bien, notre équipe se tient à votre disposition pour analyser votre situation.

Cet article a une vocation informative et s’appuie sur le Decreto-Lei n° 97/2026 du 20 mai 2026 et la législation en vigueur à sa date de publication. Les seuils, taux et délais mentionnés peuvent être ajustés par arrêté gouvernemental. Il ne remplace pas un conseil fiscal ou juridique personnalisé.