Un héritier bloque la vente d’un bien au Portugal : que faire ?

Un seul héritier qui refuse suffit à immobiliser une maison pendant des années. C’est la situation la plus fréquente que nous rencontrons sur les successions franco-portugaises — et la plus mal comprise, parce que presque tout ce qui s’écrit sur le sujet s’arrête à la phrase « la vente nécessite l’accord de tous les héritiers ».

C’est exact. Mais ce n’est pas la fin de l’histoire.

Deux évolutions récentes changent la donne : un arrêt d’uniformisation de jurisprudence de 2025 qui rend la sortie individuelle beaucoup plus intéressante fiscalement, et une réforme promulguée en août 2026 qui permettra à un seul héritier de faire vendre. Voici ce qui est applicable aujourd’hui, et ce qui ne l’est pas encore.

Article à jour du 4 septembre 2026.

Pourquoi un héritier peut tout bloquer

Tant que le partage n’a pas eu lieu, la succession portugaise reste une herança indivisa : une masse de biens détenue collectivement.

Il faut bien comprendre ce que cela signifie, car c’est la source de tous les malentendus. Aucun héritier n’est propriétaire d’une part de la maison. Chacun détient une quote-part de l’ensemble de la succession — son quinhão hereditário. Ce n’est pas la même chose.

Conséquence directe : personne ne peut vendre « sa part de la maison », puisque cette part n’existe pas juridiquement avant le partage. La vente du bien lui-même suppose l’accord de tous.

Un héritier qui refuse, qui ne répond plus, ou qui est simplement injoignable produit donc le même résultat : le blocage.

Le phénomène est massif. Selon les chiffres avancés par le Gouvernement portugais à l’appui de sa réforme, environ 3,4 millions de biens ruraux et près de 500 000 logements urbains sont retenus dans des successions indivises.

La solution disponible aujourd’hui : céder sa part successorale

Un héritier ne peut pas vendre le bien seul. Mais il peut vendre sa position dans la succession, c’est-à-dire son quinhão hereditário.

L’acquéreur ne devient pas propriétaire d’une part de la maison : il prend la place de l’héritier cédant dans la succession, avec les droits qui s’y attachent — dont celui de demander le partage. Il en assume aussi les dettes, dans la limite de la valeur reçue.

C’est une porte de sortie individuelle, qui n’exige l’accord de personne.

Ce qui a changé en 2025 : la fiscalité

Jusqu’à récemment, l’administration fiscale portugaise considérait cette cession comme imposable au titre des plus-values.

Le Supremo Tribunal Administrativo a tranché en sens inverse. Par un arrêt d’uniformisation de jurisprudence rendu le 29 avril 2025 et publié au Diário da República du 4 juin 2025, il a jugé que la cession d’une part successorale ne constitue pas une « aliénation onéreuse de droits réels sur des biens immeubles » au sens de l’article 10.º, n.º 1, alinéa a) du Code de l’IRS.

Le raisonnement est le suivant : tant que la succession est indivise, l’héritier est titulaire d’un droit sur une masse de biens, et non d’un droit réel sur chacun des biens qui la composent. Celui qui rachète cette position ne devient pas propriétaire de l’immeuble.

Conséquence pratique : les gains issus de cette cession ne sont pas soumis à l’IRS portugais. L’administration fiscale a révisé sa position en conséquence.

La différence avec une vente classique est considérable. Vendre le bien après partage relève du régime des plus-values immobilières. Céder sa part avant partage n’y est pas soumis. Même situation économique, traitement fiscal opposé selon la forme juridique retenue.

La contrainte à connaître : le droit de préférence des cohéritiers

Cette solution n’est pas une échappatoire libre, et c’est le point que les présentations rapides omettent.

L’article 2130.º du Code civil portugais accorde aux cohéritiers un droit de préférence lorsque la part est vendue à un tiers. Concrètement : avant de céder à un acquéreur extérieur, l’héritier doit informer les autres des conditions exactes de l’opération — prix, identité de l’acheteur, modalités de paiement.

Les cohéritiers disposent alors d’un délai de deux mois pour se substituer à l’acquéreur aux mêmes conditions. Ce délai est propre à cette matière et plus long que celui du droit de préférence commun.

• La cession à un autre cohéritier ne déclenche pas ce droit : la loi ne protège la succession que de l’entrée d’un tiers.
• Si plusieurs cohéritiers exercent leur préférence, la part leur est attribuée proportionnellement à leurs quotes-parts.
• La communication préalable est obligatoire. L’omettre expose la vente à une action en préférence.

Ce droit de préférence n’est pas nécessairement une mauvaise nouvelle. Dans bien des dossiers, il produit l’effet recherché : mis devant une cession réelle à un tiers, l’héritier qui bloquait préfère racheter la part — et la situation se dénoue.

Ce qui va changer : la réforme des successions indivises

Le Portugal a engagé une réforme de fond sur ce sujet précis.

Elle crée un processus judiciaire spécial de vente d’un immeuble intégré à une succession indivise. Passé un délai de deux ans, un seul héritier pourra saisir le tribunal pour faire vendre le bien — sans l’accord des autres.

Les garde-fous annoncés dans le texte :

• La résidence familiale est exclue du dispositif, sauf consentement exprès du conjoint ou partenaire survivant.
• Les héritiers mineurs ou incapables imposent l’intervention du Ministère public et une autorisation judiciaire.
• Les successions en situation d’insolvabilité sont écartées, afin de protéger les créanciers.
• Une convention d’indivision formalisée entre tous les héritiers neutralise la procédure.
• Les autres héritiers conservent la faculté d’acquérir le bien au prix atteint lors de la vente, ce qui privilégie le maintien dans la famille.

Ce que cela signifie pour vous. Si votre dossier est bloqué depuis plusieurs années, la réforme ouvrira une voie qui n’existait pas. Mais tant que le décret-loi n’est pas publié, il n’y a rien à en attendre : ne suspendez pas un dossier en cours dans cette attente.

Nous suivons la publication de ce texte et mettrons cette page à jour.

Les autres voies, quand la cession n’est pas la bonne réponse

Racheter la part de celui qui bloque

C’est souvent la solution la plus rapide et la moins coûteuse. Un héritier qui s’oppose à la vente veut parfois simplement conserver le bien, ou n’a pas les moyens de le racheter à sa valeur. Une négociation sur la quote-part règle beaucoup de dossiers que l’on croyait juridiques.

L’inventário : le partage judiciaire

Lorsqu’aucun accord n’est possible, la procédure d’inventaire permet de faire trancher le partage. Elle peut être conduite devant notaire ou devant le tribunal selon les cas. C’est la voie classique, mais elle est longue et son coût n’est pas négligeable — ce qui explique que beaucoup de familles y renoncent et laissent le bien se dégrader.

Vérifier d’abord que le blocage vient bien d’un héritier

C’est le conseil le plus utile que nous puissions donner, et il surprend souvent.

Dans une part importante des dossiers que nous reprenons, le désaccord familial n’est pas la cause réelle de l’immobilisation. La habilitação de herdeiros n’a jamais été établie au Portugal. Ou le bien n’a pas de licence d’utilisation, ce qui le rend invendable et non finançable. Ou il figure encore au nom d’un grand-parent, une succession antérieure n’ayant jamais été réglée.

Dans ces cas, aucune procédure contre un cohéritier ne débloquera quoi que ce soit — le problème est ailleurs.

→ Les huit blocages les plus fréquents d’une succession portugaise, et l’ordre dans lequel les traiter.

Pourquoi ces dossiers durent si longtemps

Une famille française confrontée à ce type de situation se heurte à une difficulté qui n’est pas juridique, mais organisationnelle.

En France, le notaire centralise l’essentiel de la succession. Au Portugal, les compétences sont réparties : la habilitação de herdeiros s’établit devant notaire ou conservatória, le partage peut être conduit par un avocat, les déclarations relèvent des Finanças, les régularisations urbanistiques de la Câmara Municipal, et l’inscription du transfert de propriété de la conservatória do registo predial.

Il n’y a pas un homologue unique en face, mais une chaîne d’interlocuteurs, chacun compétent sur un segment — et aucun ne parle français.

C’est ce qui explique que des dossiers simples sur le papier s’étalent sur des années : chaque étape suppose de trouver le bon interlocuteur, de comprendre ce qu’il demande, et de le relancer depuis 1 500 kilomètres.

Notre rôle : un interlocuteur unique, sur place

AP Invest est le nom commercial de Gavroche Lda, agence immobilière licenciée AMI 16394, établie à Vila Nova de Gaia depuis 2017. Nous accompagnons une clientèle francophone de France, de Belgique et de Suisse.

Sur les successions, notre apport tient en une phrase : vous avez un seul interlocuteur, bilingue, qui coordonne toute la chaîne portugaise.

Le volet juridique est traité par l’avocat portugais avec lequel nous travaillons. Nous ne rédigeons aucun acte et ne délivrons aucun conseil juridique : ce n’est ni notre métier ni notre habilitation. En revanche, nous faisons le lien entre votre notaire français, l’avocat portugais, les Finanças, la Câmara Municipal et la conservatória — et nous vous rendons compte en français.

Nous intervenons également sur le terrain : état des lieux du bien, vérification de la certidão permanente et de la caderneta predial, obtention des NIF pour les héritiers non-résidents, régularisations, puis évaluation et vente si les héritiers le souhaitent.

Ce que nous ne faisons pas

Nous ne sommes ni avocats ni notaires. Nous ne nous prononçons pas sur la loi applicable à votre succession, ni sur la dévolution, ni sur l’opportunité fiscale d’une cession de part. Ces questions relèvent des professionnels compétents, et nous vous orientons vers eux.

Questions fréquentes

Peut-on vendre sa part d’héritage sans l’accord des autres héritiers au Portugal ?

Oui. Un héritier peut céder son quinhão hereditário, c’est-à-dire sa position dans la succession, sans avoir besoin de l’accord des cohéritiers. Ce qu’il ne peut pas faire, c’est vendre le bien immobilier lui-même ou une fraction de celui-ci : tant que le partage n’a pas eu lieu, il n’est propriétaire d’aucun bien déterminé. Les cohéritiers disposent en revanche d’un droit de préférence de deux mois pour se substituer à l’acquéreur aux mêmes conditions.

La vente d’une part successorale est-elle imposée au Portugal ?

Non, selon la jurisprudence en vigueur. Par un arrêt d’uniformisation du 29 avril 2025, publié au Diário da República du 4 juin 2025, le Supremo Tribunal Administrativo a jugé que la cession d’une part successorale ne constitue pas une aliénation de droits réels immobiliers au sens de l’article 10.º, n.º 1, a) du Code de l’IRS. Les gains ne sont donc pas soumis à cet impôt. Attention : la vente du bien après partage relève, elle, du régime des plus-values immobilières. Chaque situation doit être vérifiée avec un professionnel.

Que faire si un héritier est injoignable ou ne répond plus ?

L’absence de réponse produit le même blocage qu’un refus explicite. Trois voies existent : céder sa propre part successorale pour sortir individuellement, engager une procédure d’inventaire pour faire trancher le partage, ou attendre l’entrée en vigueur du nouveau processus judiciaire de vente. Avant toute démarche, il faut vérifier que le blocage vient réellement de cet héritier et non d’une formalité portugaise jamais accomplie.

Combien de temps une succession peut-elle rester indivise au Portugal ?

Il n’existe pas de durée maximale : une succession peut rester indivise pendant des décennies, et il est fréquent qu’un bien figure encore au nom d’un grand-parent. C’est précisément le problème que la réforme votée en 2026 entend traiter : selon les chiffres du Gouvernement portugais, environ 3,4 millions de biens ruraux et près de 500 000 logements urbains seraient retenus dans des successions non réglées.

Un seul héritier pourra-t-il forcer la vente d’une maison au Portugal ?

C’est prévu, mais pas encore applicable. Un texte créant un processus judiciaire spécial de vente a été voté par l’Assemblée de la République le 17 juillet 2026 et promulgué le 7 août 2026. Passé un délai de deux ans, un héritier pourra saisir le tribunal sans l’accord des autres. Le décret-loi d’application n’a toutefois pas encore été adopté : le dispositif ne peut pas être utilisé à ce jour.

Faut-il un avocat portugais pour débloquer une succession ?

Pour le volet juridique, oui. Contrairement à la France où le notaire centralise la succession, les compétences sont réparties au Portugal entre le notaire ou la conservatória pour la habilitação de herdeiros, l’avocat pour le partage, les Finanças pour les déclarations fiscales et la Câmara Municipal pour les régularisations urbanistiques. Un héritier résidant en France doit donc coordonner plusieurs interlocuteurs, dont aucun ne travaille en français.

Où en est votre dossier ?

→ Hériter d’un bien immobilier au Portugal — les huit blocages les plus fréquents et leurs solutions
→ Qui est AP Invest — notre licence, nos zones d’intervention et nos honoraires

Sources

Acórdão do Supremo Tribunal Administrativo n.º 7/2025, du 29 avril 2025 (processo 33/24.1BALSB, Pleno da 2.ª Secção), publié au Diário da República n.º 107/2025, Série I, du 4 juin 2025 · Article 2130.º du Code civil portugais · Proposition de loi 69/XVII/1, votée le 17 juillet 2026 et promulguée le 7 août 2026 · Communication du Gouvernement portugais sur la réforme des successions indivises.

Cet article a une vocation d’information générale et ne constitue ni un conseil juridique ni un conseil fiscal personnalisé. AP Invest exerce une activité de médiation immobilière encadrée par la licence AMI 16394 et n’est ni notaire, ni avocat. La réforme des successions indivises décrite ici n’était pas encore applicable à la date de publication. Chaque situation appelle un examen individuel avec les professionnels compétents. Informations à jour du 4 septembre 2026.