Vous êtes héritier d’un bien immobilier au Portugal depuis la France ? Chaque année, des centaines de familles franco-portugaises se retrouvent confrontées à des situations complexes, coûteuses et parfois dramatiques — faute d’avoir anticipé les pièges d’une succession internationale.

⚠️  Sans anticipation, une succession franco-portugaise peut coûter 2 à 3 fois plus cher qu’une succession nationale. Voici les 7 erreurs les plus fréquentes — et comment les éviter.

Piège n°1 : Croire que le Portugal n’impose jamais les successions

Ce que vous risquez : une double imposition sans recours possible.

C’est vrai… mais seulement pour les héritiers directs (conjoint, enfants, parents) résidant au Portugal. Si vous vivez en France, la France peut également vous imposer sur les biens hérités au Portugal — surtout si vous y avez résidé au moins 6 ans sur les 10 dernières années.

Point clé : Il n’existe aucune convention fiscale entre la France et le Portugal pour éviter cette double imposition. Une anticipation est indispensable.

Piège n°2 : Ne pas déclarer la succession dans les délais

Ce que vous risquez : des pénalités financières évitables dès le premier jour de retard.

Au Portugal, vous avez exactement 3 mois après le décès pour déclarer la succession auprès de l’administration fiscale portugaise. En cas de retard, des intérêts et pénalités s’appliquent immédiatement. Beaucoup de familles françaises l’ignorent et se retrouvent avec des surcoûts évitables.

Piège n°3 : Oublier de mentionner le bien portugais au notaire français

Ce que vous risquez : un redressement fiscal jusqu’à 6 ans après le décès.

L’administration fiscale française coopère de plus en plus avec ses homologues européens. En cas d’omission d’un bien situé à l’étranger dans la déclaration fiscale, un redressement peut intervenir avec des majorations importantes. La transparence est obligatoire — et protectrice.

Piège n°4 : Ignorer la règle du testament olographe

Ce que vous risquez : un blocage juridique sur les biens situés au Portugal.

Le testament olographe (entièrement écrit et signé de la main du testateur) — très courant en France — n’est pas reconnu comme valable en droit interne portugais. Si votre parent n’a laissé qu’un testament olographe rédigé en France, des complications majeures peuvent surgir pour les biens situés au Portugal.

⚠️  Solution : Anticiper avec un testament notarié bilingue, ou recourir au règlement européen sur les successions (règlement UE n°650/2012) pour désigner la loi applicable.

Piège n°5 : Méconnaître les droits du conjoint survivant

Ce que vous risquez : des tensions familiales majeures et des litiges coûteux.

En droit portugais, le conjoint est héritier réservataire même en présence d’enfants — il hérite à parts égales avec eux. En droit français, le conjoint n’est pas réservataire si des descendants existent. Cette différence peut créer des conflits importants si elle n’a pas été anticipée dans un testament.

Piège n°6 : Vendre le bien hérité sans optimisation fiscale

Ce que vous risquez : laisser des milliers d’euros sur la table.

En cas de vente d’un bien immobilier hérité au Portugal, un impôt sur la plus-value de 25% s’applique sur le gain réalisé. Mais il existe des stratégies légales pour réduire cette imposition — notamment en réinvestissant dans un autre bien immobilier au Portugal.

Bon à savoir : Une consultation préalable à la vente peut vous faire économiser plusieurs milliers d’euros. Ne signez rien sans avoir exploré les options d’optimisation disponibles.

Piège n°7 : Gérer la succession seul depuis la France

Ce que vous risquez : des erreurs coûteuses et une procédure deux fois plus longue.

Une succession franco-portugaise implique deux notaires (français et portugais), des traductions officielles certifiées, des démarches auprès de l’administration fiscale des deux pays, et une connaissance précise des deux systèmes juridiques. Gérer cela seul depuis la France est possible — mais risqué et souvent bien plus coûteux à long terme.

Comment AP Invest vous accompagne

Depuis 2017, AP Invest accompagne les familles franco-portugaises dans la gestion de leurs biens immobiliers au Portugal. Grâce à notre réseau de notaires, avocats et fiscalistes franco-portugais partenaires, nous coordonnons l’ensemble des démarches pour vous :

• Évaluation du bien hérité au Portugal
• Mise en relation avec les professionnels juridiques compétents
• Gestion locative du bien pendant la succession
• Accompagnement à la vente avec optimisation fiscale
• Conseil en donation anticipée pour éviter ces situations

Vous êtes concerné par une succession franco-portugaise ?AP Invest vous accompagne de A à Z, en français et en portugais.→ Consultation initiale gratuite et confidentielle, Contactez-nous sur apinvest.pt/contact

FAQ — Succession franco-portugaise

❓ Y a-t-il une convention fiscale entre la France et le Portugal ?

Non. Il n’existe aucune convention fiscale bilatérale entre la France et le Portugal pour les successions. Un héritier résidant en France peut donc être imposé dans les deux pays sur le même bien, d’où l’importance d’une planification anticipée.

❓ Quel est le délai pour déclarer une succession au Portugal ?

Vous disposez de 3 mois à compter du décès pour déclarer la succession auprès de l’administration fiscale portugaise (Autoridade Tributária). Passé ce délai, des pénalités et intérêts de retard s’appliquent automatiquement.

❓ Le testament olographe français est-il valable au Portugal ?

Pas directement. Le testament olographe n’est pas reconnu en droit interne portugais. Il est recommandé d’établir un testament notarié ou de se prévaloir du règlement européen UE n°650/2012 pour désigner la loi applicable à la succession.

❓ Peut-on éviter la plus-value lors de la vente d’un bien hérité au Portugal ?

Il est possible de réduire légalement l’imposition sur la plus-value (25%) grâce à des stratégies d’optimisation fiscale, notamment le réinvestissement dans un autre bien immobilier. Une consultation préalable est indispensable avant toute vente.