Par AP Invest | Conseil en gestion patrimoniale internationale
Signer un acte notarié au Portugal, c’est une étape enthousiasmante. Mais ce que peu d’acheteurs étrangers anticipent, c’est la feuille de route fiscale qui commence dès ce jour-là. Plus-values, location touristique, convention fiscale internationale : autant de sujets qui peuvent transformer un investissement réussi en mauvaise surprise si l’on n’y prête pas attention dès le départ.
Chez AP Invest, nous accompagnons nos clients bien au-delà de la signature. Voici les points essentiels à maîtriser.
Depuis le 1er janvier 2023, les non-résidents bénéficient de la même règle que les résidents fiscaux portugais : seuls 50 % de la plus-value sont intégrés dans le revenu imposable, puis soumis au barème progressif de l’IRS, dont le taux marginal est de 48 % au-delà de 81 199 € de revenus annuels.
C’est une avancée significative : avant cette réforme, les non-résidents étaient imposés sur 100 % de la plus-value à un taux forfaitaire de 28 %.
Exemple concret (hypothèse de revente à 1 300 000 € d’un bien acquis à 860 000 €) :
| Élément | Montant |
|---|---|
| Prix de vente | 1 300 000 € |
| Prix d’acquisition | 860 000 € |
| IMT + Imposto de Selo | 58 480 € |
| Frais notariaux / registre | ~1 500 € |
| Commission d’agence à la vente (~5% + TVA) | à déterminer |
| Plus-value nette estimée | ~341 020 € |
| Base imposable (50%) | ~170 510 € |
| Impôt estimé (taux marginal 48%) | ~81 845 € |
Note importante : les taux marginaux peuvent varier légèrement selon les règles de la municipalité concernée. Le taux de 48 % constitue le plafond, mais des variations à la hausse ou à la baisse sont possibles.
Un mécanisme souvent méconnu joue pourtant en faveur des détenteurs de long terme : le coefficient de dépréciation monétaire. Il réduit la plus-value imposable en tenant compte de l’inflation entre la date d’acquisition et la date de vente.
Condition : ce coefficient ne s’applique qu’après 24 mois de détention. Plus la durée de détention est longue, plus l’abattement est significatif. C’est un argument fort en faveur d’une stratégie patrimoniale de moyen-long terme.
Un point souvent oublié mais financièrement significatif : la commission versée à l’agence immobilière lors de la revente est déductible du calcul de la plus-value, à condition qu’elle soit expressément mentionnée dans l’acte notarié. Sur une vente à 1,3 M€ avec une commission de 5 % + TVA, cela représente plus de 70 000 € de base imposable en moins. Ne négligez pas ce détail.
C’est sans doute le point le plus critique pour tout investisseur envisageant de rentabiliser son bien par la location touristique avant une revente.
L’hébergement touristique (Alojamento Local) est traité en Catégorie B de l’IRS (activité commerciale). Pour les non-résidents, l’imposition se fait à 25 % sur 35 % des recettes brutes.
Exemple : 60 000 € de recettes → base imposable : 21 000 € → IRS : ~5 250 €
Si vous vendez votre bien alors qu’il est en AL ou dans les 3 ans suivant la cessation de l’activité — la plus-value n’est plus calculée en Catégorie G (régime normal) mais en Catégorie B (activité professionnelle).
| Catégorie G (régime normal) | Catégorie B (AL actif ou < 3 ans) | |
|---|---|---|
| Base imposable | 50 % de la plus-value | 95 % de la plus-value |
| Déductions autorisées | Oui | Non |
| Taux | Barème progressif | 25 % |
La règle à retenir : si vous envisagez de vendre, cessez l’activité AL au moins 3 ans avant la mise en vente. Cette planification doit être anticipée dès le début.
La location classique (bail minimum 1 an) est traitée en Catégorie F (revenus fonciers). Pour les non-résidents : 25 % sur les revenus nets. Son avantage majeur : elle n’affecte pas le calcul de la plus-value à la revente. La vente reste traitée en Catégorie G, avec la base imposable à 50 % exactement comme si le bien n’avait jamais été loué.
Pour les couples mariés sous régime de séparation de biens, chaque époux déclare 50 % de la plus-value indépendamment. Selon les revenus mondiaux respectifs de chacun, cette individualisation de la déclaration peut permettre d’être imposé dans une tranche marginale inférieure.
L’année de la vente, tout vendeur non-résident doit :
La Convention fiscale signée à Washington le 6 septembre 1994 prévoit que les plus-values sur biens immobiliers situés au Portugal peuvent être imposées par le Portugal. Les États-Unis conservent également le droit de taxer ces gains. En pratique, l’impôt acquitté au Portugal devrait pouvoir être imputé sur l’impôt américain via le mécanisme du Foreign Tax Credit.
| Décision | Impact |
|---|---|
| Durée de détention > 24 mois | Activation du coefficient de dépréciation monétaire |
| Choix AL vs arrendamento | Déterminant pour le calcul de la plus-value à la revente |
| Cessation AL > 3 ans avant vente | Retour au régime Catégorie G (base 50%) |
| Mention de la commission agence dans l’acte | Déductibilité de la plus-value |
| Représentant fiscal dès le NIF | Conformité légale et déclarative |
AP Invest vous accompagne dans la structuration, la gestion et la revente de vos investissements immobiliers au Portugal et à l’international. Ces informations sont données à titre indicatif et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Nous vous recommandons de consulter un avocat fiscaliste agréé au Portugal pour toute situation spécifique.
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