6% sur les travaux, au lieu de 23%
C’est la première fois que le Portugal applique un taux réduit de TVA à la construction neuve. L’écart de 17 points par rapport au taux normal représente une économie substantielle sur tout projet de construction ou de réhabilitation.
Conditions d’éligibilité : permis déposé entre le 25 septembre 2025 et le 31 décembre 2029. Prix de vente ≤ 660 982 € ou loyer mensuel ≤ 2 300 €.
Entrée en vigueur : 1er juillet 2026.
10% sur les revenus fonciers au lieu de 25 à 28%
Pour tout contrat de location résidentielle à loyer modéré (≤ 2 300 €/mois), la taxe libératoire passe à 10%. Rétroactif au 1er janvier 2026, valable jusqu’au 31 décembre 2029.
Contrats d’Investissement pour la Location — jusqu’à 25 ans d’avantages fiscaux
Contrat signé avec l’IHRU, d’une durée jusqu’à 25 ans, ouvrant un paquet complet d’exonérations fiscales en échange d’un engagement à louer à loyers modérés.
- Exonération d’IMT et droits de timbre à l’acquisition
- 8 ans d’exonération totale d’IMI — puis réduction de 50% sur la durée restante
- Exonération d’AIMI pendant toute la durée du CIA
- TVA à 6% sur les travaux de construction et réhabilitation
- Remboursement de 50% des honoraires d’architecture et d’ingénierie
- Protection contractuelle contre les changements législatifs (indemnisation garantie)
Exonération totale si réinvestissement dans la location
Les plus-values réalisées entre 2026 et 2029 sont exonérées si réinvesties dans un bien destiné à la location résidentielle à loyer modéré. Fenêtre : –24 mois à +36 mois par rapport à la date de cession.
7,5% pour les acheteurs non-résidents — et sa porte de sortie
Taux d’IMT fixe de 7,5% pour tout achat résidentiel par un non-résident. Annulation partielle possible si location à loyer modéré pendant 36 mois dans les 5 premières années, ou résidence fiscale portugaise acquise dans les 2 ans.
Quand ces mesures entrent-elles en vigueur ?
Ce que cela signifie concrètement
La fenêtre fiscale 2026–2029 est réelle et bornée dans le temps. Pour un investisseur engagé dans le cadre du CIA, la combinaison produit un effet cumulatif significatif : zéro IMT à l’entrée, zéro IMI pendant 8 ans, IRS à 10%, TVA à 6% sur les travaux.
Ce n’est pas une simplification éditoriale. C’est le texte de la loi. Mais sa mise en œuvre requiert un accompagnement précis pour en tirer pleinement parti.
AP Invest vous accompagne dans vos investissements au Portugal
De la recherche du bien jusqu’à l’optimisation fiscale, en passant par la gestion locative : nous accompagnons les investisseurs français, belges et suisses à chaque étape de leur projet immobilier portugais.
Nous contacter — www.apinvest.ptAnalyse gratuite de votre situation · Réponse sous 48h
