Louer sans impôt au Portugal : le RSAA, mode d’emploi

Depuis le 1er septembre 2026, un propriétaire qui loue un logement au Portugal peut ne payer aucun impôt sur ses loyers. Ni IRS pour un particulier, ni IRC pour une société.

La contrepartie : un loyer plafonné, un bail d’au moins trois ans, et une formalité à ne pas manquer.

Ce dispositif s’appelle le RSAA, Regime Simplificado de Arrendamento Acessível. Il est issu du décret-loi n° 97/2026 du 20 mai 2026, le plus large paquet fiscal immobilier portugais depuis plus d’une décennie.

Pour un bailleur francophone propriétaire au Portugal, c’est un arbitrage à poser maintenant. Voici les chiffres et les conditions.

Ce que dit le texte

Le RSAA remplace l’ancien Programa de Apoio ao Arrendamento, abrogé à la même date. Il repose sur un principe simple : vous louez sous un plafond, vous ne payez pas d’impôt sur les loyers.

Une simplification notable par rapport à l’ancien régime : le locataire n’a plus besoin de déposer une candidature. Il suffit que le contrat respecte le plafond et la durée, et que le bailleur le déclare.

L’arbitrage réel : 0 % contre 10 %

C’est le point que la plupart des présentations passent sous silence. Le RSAA n’est pas votre seule option.

Le même paquet fiscal a instauré un taux forfaitaire de 10 % d’IRS sur les revenus locatifs, prévu à l’article 45.º-C du Statut des bénéfices fiscaux, applicable aux baux d’habitation dont le loyer ne dépasse pas environ 2 300 € par mois en 2026 — un plafond calculé sur 2,5 fois le salaire minimum.

La vraie question n’est donc pas « RSAA ou fiscalité normale », mais :

La logique est claire : le RSAA impose un plafond local, l’article 45.º-C un plafond national. Dans les concelhos où les loyers médians sont élevés — Lisbonne, Cascais —, le RSAA sera plus contraignant. Dans beaucoup d’autres, il sera facilement atteignable.

Un loyer réduit de 20 %, mais net d’impôt

C’est le calcul que tout bailleur doit poser. Prenons un exemple simple.

Un logement loué 1 000 € par mois au prix du marché, soit 12 000 € par an.

• Au taux de 10 % — 12 000 € de loyers, 1 200 € d’impôt, 10 800 € nets.
• En RSAA à 80 % du plafond — 800 €/mois, soit 9 600 € de loyers, 0 € d’impôt, 9 600 € nets.

Dans ce cas précis, l’article 45.º-C reste plus avantageux : 10 800 € contre 9 600 €.

Mais l’arbitrage bascule dès que le loyer de marché est proche du plafond RSAA. Si votre bien se loue naturellement 850 € et que le plafond du concelho est à 800 €, vous renoncez à 50 € par mois pour effacer intégralement l’impôt — l’opération devient nettement favorable.

Et le calcul change encore selon votre situation fiscale. Un non-résident dont les revenus fonciers portugais s’ajoutent à d’autres revenus, ou un bailleur soumis au barème progressif, n’arrive pas au même résultat qu’un propriétaire au taux forfaitaire.

Il n’existe pas de réponse universelle. Le calcul se fait bien par bien, concelho par concelho.

Le point de vigilance : le plafond n’est pas encore publié

C’est la limite actuelle du dispositif, et il faut la connaître avant de s’engager.

Le décret fixe le principe — 80 % de la médiane INE par concelho — mais les montants précis par typologie doivent être arrêtés par une portaria, un arrêté d’application. Le texte prévoit que ce plafond pourra tenir compte des caractéristiques du bien, notamment de sa performance énergétique.

Autrement dit : le régime est en vigueur, mais le chiffre exact applicable à votre bien dépend d’un texte à paraître. Signer un bail en pariant sur un plafond estimé est risqué.

La formalité à ne pas manquer

Le bénéfice fiscal n’est pas automatique. Deux démarches sont à la charge du bailleur :

1. Communiquer le contrat à l’administration fiscale via le Portal das Finanças.
2. Déposer sur la plateforme de l’IHRU une copie du contrat et le justificatif de cette communication, au plus tard le 15 janvier de l’année suivant la signature.

L’IHRU transmet ensuite l’adhésion à l’administration fiscale avant fin février. Une fois la procédure accomplie, le régime s’applique rétroactivement à la date de signature du bail.

Un bail signé en 2026 doit donc être déposé avant le 15 janvier 2027. Passé ce délai, l’exonération est perdue.

Ce qui se passe en cas de manquement

L’engagement ne vaut pas seulement à la signature : les conditions doivent être respectées pendant toute la durée du bail.

Si le loyer perçu dépasse le plafond, le bailleur doit déclarer ce manquement, régulariser la différence entre l’impôt payé et celui qui aurait dû l’être, et acquitter des intérêts compensatoires.

Une revalorisation de loyer mal maîtrisée peut donc faire perdre le bénéfice — et coûter rétroactivement.

Le volet CIA : pour les opérations plus lourdes

Le même décret crée un second dispositif, entré en vigueur à la même date : les Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA).

Il s’agit d’un contrat conclu directement avec l’IHRU, d’une durée pouvant aller jusqu’à 25 ans, ouvrant un ensemble d’avantages nettement plus larges :

• TVA à 6 % sur les travaux, au lieu de 23 %
• Exonération d’IMT à l’acquisition des terrains et des immeubles
• Exonération d’IMI jusqu’à 8 ans, puis réduction de 50 % sur la période restante
• Exonération totale d’AIMI et réduction de l’imposto do selo
• Stabilité fiscale garantie pendant toute la durée du contrat

Ce régime vise les promoteurs, les fonds d’investissement immobilier et les investisseurs institutionnels. Pour un particulier détenant un ou deux biens, le RSAA reste plus adapté — le CIA suppose un engagement contractuel et une complexité administrative sans commune mesure.

En revanche, pour une opération de construction ou de réhabilitation destinée à la location, la combinaison TVA à 6 % sur les travaux et exonération d’IMI sur huit ans change sensiblement l’équation.

Une fenêtre limitée dans le temps

La plupart des mesures du paquet fiscal courent jusqu’au 31 décembre 2029. C’est le cas notamment du taux de 10 % de l’article 45.º-C.

L’exonération du RSAA, elle, ne comporte pas de terme explicite à ce jour — mais un régime fiscal reste toujours susceptible d’évoluer. Le Portugal en a fourni plusieurs exemples récents, du statut de résident non habituel au Golden Visa immobilier.

Autrement dit : la fenêtre est ouverte, elle ne le sera pas indéfiniment.

Ce que nous recommandons

1. Attendre la publication de la portaria avant de signer un bail en pariant sur le plafond RSAA. Le principe est connu, le montant applicable à votre bien ne l’est pas encore.
2. Comparer les deux régimes sur votre cas réel : loyer de marché du bien, plafond du concelho, situation fiscale du bailleur. L’écart entre 0 % et 10 % ne suffit pas à trancher.
3. Vérifier la durée : trois ans d’engagement minimum, ce n’est pas neutre si vous envisagez de vendre ou de reprendre le bien.
4. Ne pas manquer le 15 janvier. C’est la seule échéance qui fait perdre le bénéfice de façon irrattrapable.
5. Anticiper les révisions de loyer pour ne pas franchir le plafond en cours de bail.

Notre accompagnement

AP Invest est le nom commercial de Gavroche Lda, agence immobilière licenciée AMI 16394, établie à Vila Nova de Gaia depuis 2017. Nous accompagnons une clientèle francophone de France, de Belgique et de Suisse.

Sur ce sujet, nous intervenons en gestion locative : estimation du loyer de marché, positionnement par rapport au plafond du concelho, recherche de locataires et suivi de l’exploitation. Les arbitrages fiscaux sont menés avec nos partenaires comptables et juridiques portugais.

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Sources

Décret-loi n° 97/2026 du 20 mai 2026, publié au Diário da República ; note d’analyse de PwC Portugal ; flash juridique de Vieira de Almeida ; Instituto Nacional de Estatística pour les médianes de loyers.

Cet article a une vocation d’information générale et ne constitue ni un conseil fiscal ni un conseil juridique personnalisé. Le régime décrit fait l’objet de textes d’application en cours de publication. Chaque situation appelle une vérification avec un professionnel. Informations à jour du 3 septembre 2026.