Votre succession portugaise n’avance plus depuis des mois : pourquoi, et comment la relancer

Vous avez fait ce qu’il fallait. Vous avez trouvé un avocat ou un solicitador au Portugal, vous lui avez transmis les documents, vous avez payé une provision. Et depuis, plus rien.

Vous relancez par mail, sans réponse. Vous appelez, on vous dit que le dossier suit son cours. Six mois passent. Un an. Vous ne savez ni où en est votre dossier, ni ce qu’il attend, ni si quelque chose dépend de vous.

C’est la situation la plus fréquente que nous reprenons. Et contrairement à ce que pensent la plupart des familles, ce n’est presque jamais de la mauvaise volonté. C’est structurel. Voici pourquoi, et ce qui permet de relancer.

Article à jour de septembre 2026. Il décrit une situation opérationnelle et ne constitue pas un conseil juridique.

Ce que décrivent les sites officiels, et ce qui se passe vraiment

Si vous cherchez la procédure, vous la trouverez facilement. Les portails officiels portugais la décrivent correctement :

1. établir la habilitação de herdeiros, l’acte qui identifie officiellement les héritiers ;
2. inscrire le bien au nom de l’ensemble des héritiers, en indivision ;
3. procéder à la partilha, le partage, si les héritiers s’accordent ;
4. inscrire le résultat au registre foncier.

Cette description est exacte. Elle décrit un parcours où tout se passe bien.

Dans les dossiers franco-portugais, tout ne se passe presque jamais bien. Et la difficulté n’est pas là où on la cherche.

Pourquoi un dossier franco-portugais s’arrête

Un solicitador ou un avocat portugais traite quotidiennement des successions locales. Le circuit lui est familier, les interlocuteurs aussi, les pièces arrivent seules.

Un dossier franco-portugais n’a rien à voir. Il suppose de :

• comprendre un acte de notoriété français, un certificat successoral européen ou un jugement français, et savoir ce qu’ils valent au Portugal ;
• obtenir des pièces auprès d’une administration française dont on ne connaît ni les circuits ni les délais ;
• faire obtenir un NIF portugais à des héritiers qui ne sont jamais venus au Portugal, parfois dispersés dans plusieurs pays ;
• communiquer en français avec une famille qui ne comprend ni le vocabulaire juridique portugais, ni pourquoi telle pièce est réclamée ;
• gérer des traductions et des apostilles sur des documents dont chaque erreur coûte plusieurs semaines.

Prenez le même professionnel, la même compétence juridique, les mêmes honoraires. Le dossier franco-portugais lui demande trois à cinq fois plus de temps qu’un dossier local.

Il ne refuse pas le dossier. Il ne l’abandonne pas non plus. Il le laisse simplement descendre dans la pile, derrière ceux qui avancent.

C’est une question d’organisation et de spécialisation, pas de probité. Mais le résultat, pour vous, est identique : le dossier dort.

Les signes qu’un dossier est réellement à l’arrêt

Un dossier de succession comporte des temps d’attente normaux. La difficulté est de distinguer l’attente de l’arrêt.

• Vous ne savez pas nommer l’étape en cours. Un dossier qui avance a toujours une étape identifiable : on attend une certidão, un rendez-vous au cartório, une réponse des Finanças. Si personne ne peut vous dire laquelle, c’est un signal.
• Aucune pièce ne vous a été demandée depuis des mois. Ces dossiers consomment des documents en permanence. Un silence prolongé signifie rarement que tout est réuni.
• Les réponses sont générales. « Le dossier suit son cours », « nous attendons l’administration » — sans nom d’administration ni date de relance.
• Vous n’avez jamais vu la habilitação de herdeiros. C’est le document fondateur. S’il n’existe pas après six mois, rien n’a commencé.

Deux de ces signaux réunis suffisent à justifier une vérification.

Ce que vous pouvez vérifier vous-même

Avant toute décision, il est utile de savoir où en est réellement le bien. Deux documents se demandent en ligne, sans avocat, contre quelques euros.

• La certidão permanente du registre foncier : elle indique au nom de qui le bien est inscrit aujourd’hui, et si une inscription au nom des héritiers a été faite.
• La caderneta predial : elle donne la situation fiscale du bien et ses surfaces déclarées.

Si le bien figure toujours au nom du défunt — ou d’un grand-parent — alors qu’on vous dit le dossier avancé, vous avez votre réponse.

Ce qui bloque en dessous, et que personne ne vous a dit

Dans une partie des dossiers que nous reprenons, le professionnel n’est pas en cause : le bien lui-même est irrégulier, et personne ne l’a vérifié au départ.

• Une succession antérieure n’a jamais été réglée. Le bien est encore au nom d’un grand-père. Il faut alors traiter deux successions, dont une dont les héritiers sont eux-mêmes décédés.
• La licence d’utilisation est absente. Le bien devient invendable et non finançable, quel que soit l’état de la succession.
• La caderneta ne correspond pas au bâti. Une extension, un étage, une dépendance jamais déclarés.
• Un héritier est injoignable ou refuse de signer.

Ces situations se règlent. Mais elles ne se règlent pas au cabinet : elles se traitent sur place, auprès de la Câmara Municipal, des Finanças et de la conservatória. C’est du temps de terrain, pas du temps de droit.

→ Les huit blocages les plus fréquents d’une succession portugaise
→ Un héritier bloque la vente : les trois voies possibles

Comment nous reprenons un dossier arrêté

Nous ne relançons pas le professionnel en place. L’expérience montre que cela ne change rien : les causes qui ont ralenti le dossier sont toujours là.

Nous reprenons le dossier à zéro avec notre avocat associé, franco-portugais, et nous le traitons de bout en bout.

Ce point est le seul qui compte réellement : l’interlocuteur parle les deux langues et connaît les deux systèmes. Il n’a pas à découvrir ce qu’est un acte de notoriété français, ni à vous expliquer en portugais ce qu’il attend de vous.

Le délai constaté sur nos dossiers est de trois à neuf mois pour un règlement complet, selon le nombre d’héritiers, les régularisations nécessaires et l’existence d’une succession antérieure.

Nous ne promettons pas mieux. Ces délais dépendent d’administrations dont personne ne maîtrise le rythme. Mais un dossier suivi avance ; un dossier oublié n’avance pas.

Ce que nous ne faisons pas

Nous ne sommes ni notaires ni avocats. Nous ne rédigeons aucun acte et ne délivrons aucun conseil juridique : le volet juridique relève de l’avocat portugais avec lequel nous travaillons.

Notre rôle est la coordination et le terrain — faire le lien entre votre notaire français et les interlocuteurs portugais, obtenir les pièces, mener les régularisations, et vous rendre compte en français à chaque étape.

Questions fréquentes

Mon avocat portugais ne répond plus, que faire ?

Commencez par vérifier l’état réel du dossier plutôt que de relancer à l’aveugle. La certidão permanente du registre foncier, que vous pouvez demander en ligne contre quelques euros, indique au nom de qui le bien est inscrit aujourd’hui. Si aucune inscription au nom des héritiers n’a été faite après plusieurs mois, le dossier n’a pas progressé. Demandez ensuite par écrit l’étape en cours et la pièce attendue : une réponse qui ne nomme ni administration ni échéance confirme généralement l’arrêt.

Pourquoi les dossiers de succession franco-portugais prennent-ils autant de temps ?

Parce qu’ils cumulent deux systèmes. Un professionnel portugais doit comprendre les actes français, obtenir des pièces auprès d’administrations françaises, faire attribuer un NIF portugais à des héritiers non-résidents, gérer traductions et apostilles, et communiquer dans une langue qui n’est pas la sienne. À compétence égale et honoraires équivalents, le dossier demande trois à cinq fois plus de temps qu’une succession locale — ce qui explique qu’il soit souvent traité en dernier.

Combien de temps faut-il pour débloquer une maison héritée au Portugal ?

Sur les dossiers repris par AP Invest avec un avocat franco-portugais, le règlement complet prend de trois à neuf mois. Cette fourchette dépend du nombre d’héritiers, de leur dispersion géographique, des régularisations à mener sur le bien — licence d’utilisation, mise en conformité de la caderneta predial — et de l’existence éventuelle d’une succession antérieure non réglée, qui suppose alors de traiter deux successions.

Peut-on changer d’avocat en cours de succession au Portugal ?

Oui. Le mandat donné à un avocat ou à un solicitador peut être révoqué, et le dossier transmis à un autre professionnel. Les actes déjà accomplis restent acquis : une habilitação de herdeiros établie conserve toute sa valeur. Les modalités de révocation et le sort des honoraires déjà versés doivent être examinés au cas par cas.

Comment savoir si ma succession portugaise a réellement avancé ?

Trois vérifications concrètes. La habilitação de herdeiros existe-t-elle, et l’avez-vous reçue ? La certidão permanente du registre foncier mentionne-t-elle les héritiers, ou toujours le défunt ? Une déclaration a-t-elle été déposée auprès des Finanças ? Si la réponse est non aux trois après plusieurs mois, le dossier n’a pas commencé.

Faire le point sur votre dossier

AP Invest est le nom commercial de Gavroche Lda, agence immobilière licenciée AMI 16394. Nous sommes installés à Vila Nova de Gaia, sur la rive sud du Douro face à Porto, depuis 2017, et accompagnons une clientèle francophone de France, de Belgique et de Suisse.

→ Succession franco-portugaise : les deux lois qui s’appliquent
→ Qui est AP Invest — licence, honoraires et zones d’intervention

Cet article décrit une pratique professionnelle et ne constitue ni un conseil juridique, ni une mise en cause des professionnels du droit portugais. Les délais indiqués sont ceux constatés sur les dossiers traités par AP Invest et ne constituent pas un engagement. AP Invest exerce une activité de médiation immobilière encadrée par la licence AMI 16394 et n’est ni notaire, ni avocat. Informations à jour de septembre 2026.